5月居民中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)同比少增3379億元，同月30個(gè)大中城市商品房成交面積同比腰斬，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)似乎仍不明顯。
從中央和地方政策來看，近期無論是房貸利率還是首付比例、公積金支持，以及限購、限售等措施的松綁都在加速。不過根據(jù)記者從不同城市居民和中介處了解，隨著疫情緩解，各地尤其一二線城市的看房熱度與成交量都有明顯升溫，但分化較為明顯，而且還有部分掣肘因素，比如疫情的反復(fù)、房?jī)r(jià)的看衰，三四線城市改善型需求和觀望情緒濃厚等。
綜合機(jī)構(gòu)的分析，房貸數(shù)據(jù)一般相對(duì)地產(chǎn)銷售有一定滯后性，目前房地產(chǎn)景氣度仍然處于相對(duì)低迷的階段，銷售回暖既是行業(yè)信心恢復(fù)的結(jié)果，也是前提條件。多位中介人士對(duì)記者表示，目前新房市場(chǎng)新開盤數(shù)量下降，熱門樓盤“人擠人”，但也有期房因?yàn)楸粨?dān)心“爛尾”持續(xù)冷場(chǎng)。對(duì)于二手房，因?yàn)閭€(gè)別熱門城市此前限購、限售等政策的影響，加上多數(shù)業(yè)主不愿低位出售，市場(chǎng)活躍度明顯下降，這也是近期多地因城施策的主要方向。
有分析師預(yù)測(cè)，考慮到信貸需求修復(fù)較慢，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）仍有下調(diào)可能，預(yù)計(jì)空間15BP。但商品房銷售額和居民信貸正式回暖，可能還要再等兩個(gè)月。
購房者蠢蠢欲動(dòng)
“現(xiàn)在房貸利率很便宜了，首套房*能到4.25%，而且房?jī)r(jià)也下來了，肯定心動(dòng)啊?！眮碜阅橙€城市的張強(qiáng)（化名）已經(jīng)想換房很久了，最近房貸利率的一路下滑讓他心動(dòng)不已。此前，他所在的城市放松了限售、限購政策，他只要賣掉現(xiàn)在兩室一廳的房子，再次購買即可享受首套房的貸款政策。
從5月成交量來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交面積為1318萬平方米，環(huán)比上升4%，但同比仍下降59%。百強(qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比降低59.4%。雖然環(huán)比已有回暖趨勢(shì)，同比降幅也沒有明顯擴(kuò)大，但壓力依然不小。
在此背景下，支持剛需的同時(shí)，不少地方二季度以來也“雙管齊下”，重點(diǎn)通過因城施策吸引像張強(qiáng)這樣的改善型住房需求。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有超過150個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，其中僅5月就有超過100個(gè)城市發(fā)布了110多條穩(wěn)樓市新政。
張強(qiáng)所在城市的一位房產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，隨著各類政策的落地，他手中的成交量已經(jīng)明顯增加。但因?yàn)椴粩嘤虚_發(fā)商資金緊張的消息傳出，很多購房者開始擔(dān)心期房爛尾、建筑質(zhì)量不佳，轉(zhuǎn)而購買二手房?！跋裎覀冞@種小地方肯定還是新房為主，一個(gè)是大家都有住新房的觀念，另一個(gè)是二手房還有過戶費(fèi)什么的比較麻煩，”張強(qiáng)對(duì)記者表示，考慮到期房交房的不確定性、開發(fā)商爆雷對(duì)房屋質(zhì)量的影響，他也開始考慮二手房，“只要物業(yè)還有周圍環(huán)境設(shè)施還可以，也可以考慮二手?！?/p>
不過一個(gè)明顯的變化是，在三四線城市經(jīng)歷了一輪大范圍放松之后，熱門二線城市近期逐漸成為調(diào)控主力。而相比三四線城市的主要矛盾側(cè)重于新建住房的去庫存壓力，熱門二線城市更傾向于活躍二手房市場(chǎng)，一方面將多孩家庭等作為定向放松的主要對(duì)象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，開辟遠(yuǎn)城區(qū)購房需求，佛山、青島以及成都等外圍區(qū)域去化率較低的城市都出臺(tái)了新政。
盡管一線城市給樓市松綁的動(dòng)作很少，但遠(yuǎn)郊甚至周圍城市也是不錯(cuò)的選擇。比如“北漂”多年的李衛(wèi)，最近了解到環(huán)京樓市政策松綁之后，考慮入手一套河北燕郊的房子。
作為不少北京外地通勤人的選擇，燕郊樓市2017年之后因?yàn)橄拶彽日卟粩嘟禍兀壳安簧贌衢T小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)較高點(diǎn)腰斬，比如李衛(wèi)看上的首爾甜城均價(jià)已經(jīng)從當(dāng)年接近4萬元/平方米降到1.5萬元/平方米～1.8萬元/平方米。
此前記者曾從當(dāng)?shù)劂y行和中介人士處了解到，目前燕郊已經(jīng)放開對(duì)外地人的限購政策，而且可以享受首套房4.25%利率、20%首付的*政策，成交量和看房客戶明顯增多，某個(gè)高性價(jià)比的小區(qū)3天就成交了十幾套，超過上個(gè)月整月的成交量。
信貸乏力背后，還有哪些擔(dān)憂
但這些需求很大一部分還沒有落地。央行公布的5月信貸數(shù)據(jù)顯示，反映居民購房需求的中長(zhǎng)期貸款增加1047億元，雖然較4月份有所好轉(zhuǎn)，但繼續(xù)同比少增3379億元。這也意味著，今年以來居民中長(zhǎng)期貸款單月新增額同比繼續(xù)下滑，其中2月和4月甚至出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長(zhǎng)。
這其實(shí)與5月的住房成交量較為一致。有券商分析，房貸數(shù)據(jù)一般相對(duì)地產(chǎn)銷售有一定滯后性，目前房地產(chǎn)景氣度仍然處于相對(duì)低迷的階段。
銷售回暖既是行業(yè)信心恢復(fù)的結(jié)果，也是前提條件。那么問題到底出在了哪里？居民購房信心什么時(shí)候可以恢復(fù)？
張強(qiáng)心動(dòng)卻遲遲沒有出手，主要有兩個(gè)考慮：房?jī)r(jià)和資金?！艾F(xiàn)在這個(gè)環(huán)境房?jī)r(jià)肯定不可能大漲了，如果我是剛性需求肯定砸鍋賣鐵就先買了，但是現(xiàn)在有一個(gè)住著不著急，而且想換大房手上資金還不太夠，只能再觀望觀望?！睆垙?qiáng)表示，房?jī)r(jià)低迷雖然是入手的好機(jī)會(huì)，但卻恰恰不忍心賣掉手中的房子，沒有辦法回籠資金。加上疫情的影響，做調(diào)味品批發(fā)銷售的張強(qiáng)明顯感受到家庭收入減少，短期內(nèi)與妻子一邊增加儲(chǔ)蓄，一邊減少支出。
但不同城市的矛盾各有不同。就在張強(qiáng)所在城市二手房開始逐漸回暖的時(shí)候，不少二線城市甚至一線城市的新房市場(chǎng)卻比二手房市場(chǎng)火爆，甚至已經(jīng)有開發(fā)商將此前首付6個(gè)月交齊的條件縮短至15天，相應(yīng)折扣也取消了。
來自蘇州、杭州、成都，以及深圳、廣州、北京等地的多位中介對(duì)記者表示，目前帶看和成交量已經(jīng)明顯回升，但新房和二手房、樓盤與樓盤之間的分化較為明顯。因?yàn)榇饲跋奘邸⑾拶彽日叩南拗?，目前即使松綁，多?shù)位于核心區(qū)域的房主也不斷低位出售。加上新房因?yàn)閰^(qū)位等原因往往價(jià)格更低、房貸更優(yōu)惠、促銷活動(dòng)較多，二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)比新房市場(chǎng)冷淡。
“新房限價(jià)導(dǎo)致跟二手房倒掛不少，短期看是好事，但是政府放地、開發(fā)商拿地積極性可能就小了，好樓盤會(huì)越來越少，還有人擔(dān)心長(zhǎng)期下去建筑質(zhì)量也會(huì)變差?！币晃簧钲诜慨a(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，目前南山區(qū)、福田區(qū)等價(jià)格倒掛明顯的熱門樓盤秒光，但是其他東部區(qū)域的樓盤則賣得比較慢。
國金證券(600109)地產(chǎn)分析師杜昊旻認(rèn)為，參考2014～2016年的寬松調(diào)控周期，政策落地后市場(chǎng)銷售需要一定恢復(fù)時(shí)間，預(yù)計(jì)8月全國商品房銷售額單月同比或?qū)⑥D(zhuǎn)正。據(jù)國金證券監(jiān)測(cè)，6月4日～10日40個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交合計(jì)407萬平方米，周環(huán)比下降7%、同比下降46%，其中一線城市、三四線城市明顯改善，二線城市環(huán)比回落；二手房市場(chǎng)上，17個(gè)重點(diǎn)城市普遍增長(zhǎng)。
對(duì)于信貸需求，浙商證券(601878)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)寬信用工具落地、疫情修復(fù)實(shí)體信貸需求進(jìn)一步回暖，6月信貸大月的信貸增量較5月進(jìn)一步改善。但居民住房貸款修復(fù)速度相對(duì)較慢，預(yù)計(jì)5年LPR后續(xù)仍存在降低15BP的可能性。
