2015年8月18日，全球業(yè)務(wù)規(guī)模*的中國房地產(chǎn)企業(yè)綠地集團迎來歷史性時刻，在上海證券交易所舉行股票上市儀式。9點30，上海市政府副秘書長，市國資委書記、主任徐逸波先生為公司揭牌并鳴鑼開市。
A股整體上市后，綠地將完成橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺布局。截止上午9點37分，綠地控股（600606）股價報25.55元，漲幅4.80%，開盤市值超過3000億，超過萬科和新鴻基，成為全球*房企。
基本資料
公司全稱：綠地控股股份有限公司
股票簡稱：綠地控股
骨牌代碼：600606
時間：2015年8月18日周二 08:45-09:45
地點：上海證券交易所
上市流程
時間 具體內(nèi)容
08:50 來賓抵達上海證券大廈一樓大廳，并合影留念。
09:05 禮儀小姐引領(lǐng)貴賓進入休息室，并回見上海證券交易所領(lǐng)導(dǎo)。
09:15 佩戴胸花的貴賓走上主席臺。
09:20 司儀宣布開始，介紹貴賓。綠地集團董事長、總裁張玉良致辭。
09:25 張玉良與上海證券交易所副總經(jīng)理徐明簽訂《上市協(xié)議書》并互換紀(jì)念品
09:30 上海市政府副秘書長，市國資委書記、主任徐逸波先生為公司揭牌并鳴鑼開市。
09:45 來賓拍照留念，儀式結(jié)束。
綠地家底
對于外界而言，綠地一直是一個神秘的龐然大物。
2014年，綠地全年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入達4021億元，房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，其中，海外收入達到153億元。綠地一舉超越萬科，成為全球*的房企。
房地產(chǎn)業(yè)作為綠地的主營業(yè)務(wù)，其地位不言而喻。2012 年至 2014 年，綠地集團房地產(chǎn)主業(yè)的銷售收入分別為1051億元、1607億和2408億元，占主營業(yè)務(wù)收入比例分別為 32.99%、36.88%和 43.13%，呈上升趨勢。
在房地產(chǎn)銷售突破千億以后，綠地保持了很高的增長速度，三年復(fù)合增長率達51.4%。2015年，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售目標(biāo)為2800億元；未來五年，綠地計劃復(fù)合增長率為37%。
毛利率方面，綠地房地產(chǎn)板塊過去三年的毛利率分別為29.29% 、26.52% 和24.80%，持續(xù)下降。將這一水平和其他top10房企的毛利率相比，并不算高。綠地方面在報告書中表示，預(yù)測2015 年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測毛利率為 24.91%，比2014 年增長 0.11%。
綠地近三年的持續(xù)下降與行業(yè)整體趨勢相同，此外綠地2012-2013年在三四線城市的銷售占比較高，正陸續(xù)進入結(jié)轉(zhuǎn)期，拉低了整體毛利率。2012 年末、2013 年末和 2014 年末，綠地集團資產(chǎn)負(fù)債率分別是87.14%、88.76% 和 87.97%，資產(chǎn)負(fù)債率保持穩(wěn)定且處于較高水平，這與綠地下屬的房地產(chǎn)板塊的運營模式及行業(yè)特征相符。
而從負(fù)債結(jié)構(gòu)上來看，綠地負(fù)債的主要構(gòu)成為流動負(fù)債，2012 年末、2013 年末和 2014 年末流動負(fù)債占總負(fù)債的比例分別為76.65%、71.59%和72.02%。截至2014 年底，綠地的付息債務(wù)合計約1919.4億元，占負(fù)債總額的42.87%，主要用于支持房地產(chǎn)項目的開發(fā)，其中長期借款合計985.7億，占付息債務(wù)總額的 51.35%。綠地方面表示，鑒于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，且開發(fā)模式為滾動開發(fā)，綠地付息債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)與其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)周期匹配程度較高，償債壓力可控。
“做政府想做的事”
成立于1992年的綠地以開發(fā)中低價房起家，2000年前后成為上海房地產(chǎn)市場龍頭企業(yè)。2005年10月，綠地組建的四大綜合產(chǎn)業(yè)集團（綠地商業(yè)集團、綠地建設(shè)集團、綠地汽車服務(wù)集團以及綠地能源集團）正式掛牌。2006年，綠地銷售額已達190億元。據(jù)預(yù)測，2007年綠地銷售額、資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營性現(xiàn)金流均突破300億元。“綠地的財務(wù)情況非常好，這是走向企業(yè)的良性發(fā)展?！本G地高層人士說。實際上，300億元的銷售額已經(jīng)比去年增長57%，在房地產(chǎn)企業(yè)中僅次于萬科。
“企業(yè)要做政府想做的事情，按照政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向進行市場運作，是綠地成功的秘訣?！睂τ诰G地的成功之道，張玉良如此解說。
在快速發(fā)展的同時，張玉良始終希望借力資本市場。2004年前后，就有消息稱綠地將赴香港上市，但此事隨后無聲無息。2005年，綠地曾計劃將旗下的酒店，打包到境外發(fā)行REITS上市，但依然無果而終。2014年10月，張玉良*公開表示準(zhǔn)備將綠地整體上市。
綠地整體上市完成后
綠地整體上市完成后，上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率將上升至85%以上，且主要為流動負(fù)債，上市公司的流動比率、速動比率較交易前均有所下降，短期償債能力有所下降。較高的資產(chǎn)負(fù)債率和短期償債壓力，可能帶來較高的財務(wù)成本和資金壓力。
從周轉(zhuǎn)速度上看，綠地有一定優(yōu)勢。2014年，綠地的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.59，高于135家A股上市房企的0.26 和招保萬金的0.31；存貨周轉(zhuǎn)率為0.78，高于135家A股上市房企的0.27 和招保萬金0.32。
還有兩個重要的數(shù)據(jù)是土地儲備和存貨。綠地的土儲十分豐富，截至2014年12月底，公司及下屬子公司擬開發(fā)土地面積超過1800萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，綠地在國內(nèi)共有土地儲備1.3億平方米，在上市房企中僅次于恒大，其中一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。從區(qū)域分布來看，華東區(qū)域占比近半，高達46.1%，其余分布較為均勻。
但存貨較高會使得運營和盈利風(fēng)險增加。整體上市完成后，上市公司截止報告期末合并口徑的存貨將大幅增加至 3359.79 億元,占交易后上市公司總資產(chǎn)的比例超過 60%。
綠地的多元化布局中一項重要的業(yè)務(wù)――酒店資產(chǎn)，此次也披露了規(guī)模情況。信息顯示，綠地目前建成酒店26家(其中自有品牌酒店6家)，房間總數(shù)超過7500間，在建酒店50多家。
在一個主業(yè)之外，綠地積極發(fā)展“大消費、大金融、大基建”三大多元化業(yè)務(wù)。張玉良曾經(jīng)為綠地描繪了一幅宏大的5年規(guī)劃藍圖：2015年，海外收入目標(biāo)300億，房地產(chǎn)主業(yè)收入目標(biāo)2800億，業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過4500億元；計劃到2020年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入達到8000億元，躋身世界100強。
